12 января 2015 года вступили в законную силу поправки в закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях». В данном материале мы дадим свои комментарии к новым нормам, исполнение которых вменяется в обязанность каждому, кто является собственников квартиры или на иных законных основаниях проживает в нашей стране.

Начнём по порядку.
В Статью 2, описывающую основные понятия включили пункт
15-1 «расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума - обязательная сумма расходов собственников помещений (квартир) посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания, на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума, содержание земельного участка, на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг, оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также на накопление денег на предстоящий в будущем капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов».
Таким образом, ответ на вопрос, а что именно входит в расходы на содержание жилья, законодателем дан, хотя он все равно не является исчерпывающим.
Так методика расчёта платы на содержание жилья позволяет включать иные виды работ, не указанные в данной статье, если собственники посчитают необходимым увеличить перечень услуг по содержанию жилья.
Новая статья 8-1 называющаяся: «Ответственность за нарушение жилищного законодательства Республики Казахстан» предусматривает, что любой нарушающий жилищное законодательство может быть привлечён к ответственности.
Принимая во внимание появление п. 5 в ст. 41-2 о том, что именно жилищная инспекция осуществляет полномочия по составлению протоколов и рассмотрению дел об административных правонарушениях, говорит о том, что чиновники из жилищной инспекции добились-таки права, привлекать к административной ответственности председателей КСК.
Таким образом, контролёров прибавилось, и план по сбору штрафов в бюджет будет неукоснительно выполняться.
В пункт 2 статьи 10-4 внесли изменения и теперь полномочия местных маслихатов
2) обеспечивают организацию мероприятий по сохранению и надлежащей эксплуатации жилищного фонда;
3) осуществляют государственный контроль в сфере управления жилищным фондом;
4) организуют работу жилищной инспекции по контролю деятельности органов управления объектом кондоминиума по сохранению и надлежащей эксплуатации жилищного фонда;
5) оказывают жилищную помощь за счет бюджетных средств;
6) обеспечивают возмещение расходов по изготовлению технических паспортов на объект кондоминиума в случае, предусмотренном пунктом 2-2 статьи 32 настоящего Закона, за счет бюджетных средств;
7) осуществляют передачу в собственность граждан Республики Казахстан жилищ из коммунального жилищного фонда на условиях, предусмотренных настоящим Законом, и в порядке, определяемом Правительством Республики Казахстан;
8) осуществляют в интересах местного государственного управления иные полномочия, возлагаемые на местные исполнительные органы законодательством Республики Казахстан.
Статья 18 Закона предстала в изменённой редакции. Усилена ответственность собственника за нарушение обязательных норм и правил, что благоприятно скажется на работе обслуживающих организаций ниже предлагаем вам новую редакцию статьи.

 

5]Статья 18. Основные права и обязанности собственника жилища

2. Использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов.
Указанное право реализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других обязательных норм и правил.
Если компетентные органы установят факты нарушения обязательных норм и правил либо факты, когда использование жилища существенно нарушает права и интересы других граждан, собственник помещения может быть привлечен к предусмотренной законами Республики Казахстан ответственности с одновременным возложением на него обязанности устранить такие нарушения и их последствия.
3. Собственники помещений (квартир), входящих в состав объекта кондоминиума, также несут обязанности, предусмотренные статьями 35 и 50 настоящего Закона.
Гуманным можно признать и изменения, затронувшие статью 29 Закона, так теперь если Вы попали под снос и являетесь социально уязвимым, то выселение из единственного жилья в отопительный сезон запрещено.
Изменения затронули ст. 31 Закона регулирующую процесс образования и прекращение кондоминиума, так теперь:
«Орган управления объектом кондоминиума в течение пятнадцати рабочих дней со дня образования обязан открыть на каждый объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума.
Собственники помещений (квартир) для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума сумму в размере, определяемом на собрании собственников помещений (квартир), но не менее размера 0,02-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете, в расчете на один квадратный метр полезной площади жилого (нежилого) помещения.
Орган управления объектом кондоминиума обязан принимать меры по сохранению общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации.
Орган управления объектом кондоминиума в течение пятнадцати рабочих дней со дня образования обязан открыть на каждый объект кондоминиума сберегательный счет в банке второго уровня для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума.
Расходование денег, накопленных на сберегательном счете, осуществляется только по решению общего собрания, принятому большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир) данного объекта кондоминиума и закрепленному протоколом собрания.
Непосредственное совместное управление всеми собственниками объекта кондоминиума может осуществляться без открытия счетов в банках второго уровня.
В случае управления объектом кондоминиума без образования юридического лица открытие банковских счетов осуществляется уполномоченным физическим лицом на основании нотариально удостоверенной доверенности и (или) иного документа, в соответствии с которыми данное физическое лицо уполномочено на открытие и ведение банковских счетов. Уполномоченное физическое лицо открывает текущий и сберегательный счета для управления объектом кондоминиума только в целях, установленных настоящим пунктом.
Орган управления объектом кондоминиума, уполномоченное физическое лицо предоставляют по требованию собственников объекта кондоминиума информацию о движении денег по банковскому счету, средств на содержание жилого дома (жилого здания)».
Обратите внимание на то, что для расходования денежных средств на капитальный ремонт теперь необходимо согласие собственников квартир и проведение соответствующего собрания, хотя зачастую так оно и делается и данная новелла только отражает текущую практику.
Сохранилась обязанность органа управления объектом кондоминиума в течение пятнадцати рабочих дней со дня образования открывать на каждый объект кондоминиума сберегательный счет в банке второго уровня.
С учётом роста минимального расчётного показателя теперь копить необходимо 39 тенге с квадратного метра, что неподъёмно для многих собственников. Закон в данной части исключений не делает, поэтому копить, копить и копить.
Радость может настигнуть собственников новых домов, так как жилищная инспекция согласно ст. 42 Закона получила право определения обслуживающей организации, для вновь построенных домов. С одной стороны это благо, ибо может быть застройщики не будут тянуть свои аффилированные лица, с другой стороны то, что предложат чиновники может быть не лучше. Здесь по идее решать должны собственники и желательно быстрее.
 

5]Статья 42. Формы управления объектом кондоминиума

1. Собственники помещений (квартир) в месячный срок со дня образования кондоминиума должны на общем собрании решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно.
В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна из форм управления объектом кондоминиума.
1-1. При недостижении соглашения между собственниками помещений (квартир) о выборе формы управления объектом кондоминиума в срок, указанный в пункте 1 настоящей статьи, жилищная инспекция при вводе в эксплуатацию жилого дома (жилого здания) определяет на трехмесячный срок обслуживающую организацию, которая осуществляет функции органа управления объектом кондоминиума.
2-1. Орган управления объектом кондоминиума осуществляет следующие функции:
1) организацию проведения собраний, письменного опроса собственников помещений (квартир);
2) оформление протоколов собрания собственников помещений (квартир) и листов голосования при проведении письменного опроса;
2-1) доведение в письменном виде до сведения новых собственников помещений (квартир) информации о ранее принятых общим собранием собственников помещений (квартир) решениях;
3) организацию выполнения решений собрания собственников помещений (квартир);
4) заключение и контроль исполнения договоров с субъектом сервисной деятельности;
5) представление интересов собственников помещений (квартир) по вопросам общего имущества объекта кондоминиума;
6) иные функции, определенные законодательством Республики Казахстан.
3. Сроки и объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых собственниками помещений (квартир) физическому или юридическому лицу, определяются на основе типового договора управления объектом кондоминиума, утвержденного уполномоченным органом.
Осуществление органом управления объектом кондоминиума в данном объекте кондоминиума сервисной и иной не относящейся к объекту кондоминиума деятельности запрещается.
4. Собственники помещений вправе заключить индивидуальные договоры об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с организациями, предоставляющими такие услуги.
Оказываемые коммунальные услуги должны соответствовать техническим требованиям, предусмотренным национальным стандартом и техническим регламентом.
5. При недостижении соглашения между собственниками о форме управления объектом кондоминиума любой из собственников, а в домах, где объект кондоминиума образован вследствие приватизации жилых помещений, - а также государственный орган, осуществляющий приватизацию, вправе поставить перед собственниками вопросы об образовании кооператива собственников помещений (квартир), о выборе или найме управляющего жилым домом (менеджера) либо юридического лица для управления объектом кондоминиума.
6. По решению большинства собственников помещений (квартир) форма управления объектом кондоминиума может быть изменена.
Самая спорная статья в части запрета органу управления объектом кондоминиума заниматься обслуживанием своих домов. Не секрет, что председатели многих кооперативов являются жителями этих же домов. На законодательном уровне запрещать жителям ремонтировать свои собственные дома, отдавая это право некоей сервисной организации нелепо. Спустя некоторое время мы увидим, что забить гвоздь у сервисной компании стоит дороже, чем в КСК , так как сервисные компании обязаны платить налоги и содержать кроме штата ещё и руководителя с бухгалтером. Удлиняя цепочку на руководящий аппарат, мы сокращаем количество работников реально ремонтирующих что-либо в доме. Ассоциация КСК видимо предложит всем заинтересованным войти в сервисную компанию, которая позволит сократить административные расходы. Сэкономив деньги жителям.

 

5]Статья 42-1. Собрание собственников помещений теперь выглядит в новой редакции:

«Для выбора формы управления объектом кондоминиума собрание может организовать инициативную группу.
Собрание проводится по инициативе органа управления объектом кондоминиума, а также по требованию не менее десятой части собственников помещений (квартир). Местные исполнительные органы вправе инициировать проведение собрания собственников помещений (квартир) с решением вопроса о выборе или найме управляющего жилым домом (менеджера) либо юридического лица для управления объектом кондоминиума.
Инициаторы собрания собственников помещений (квартир) уведомляют не менее чем за десять дней всех собственников помещений (квартир) о дате, месте и повестке предстоящего собрания.
Внесены изменения в пункт 6:
Решение собрания принимается большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир), непосредственно принимавших участие в собрании либо проголосовавших с использованием электронной цифровой подписи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6-1 настоящей статьи.
Так же статья дополнена пунктом 6-1:
В случае, когда не менее одной пятой части голосов от общего числа собственников помещений (квартир) объекта кондоминиума проголосовали против предложенного решения по вопросам, предусмотренным подпунктами 2), 6), 7), 8) и 9) пункта 2 настоящей статьи, решение считается непринятым и требует повторного рассмотрения на общем собрании. При повторном рассмотрении для принятия решения по данному вопросу необходимо согласие не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир) объекта кондоминиума».
Обратите внимание, что 1/5 собственников может признать волеизъявление большинства собственников нелегитимным, и всё придётся начинать сначала.
Пункт 9 статьи 47 Закона изложен в новой редакции, касающейся детализации предоставления документов на общее собрание:
«За каждый финансовый год правление кооператива представляет общему собранию членов кооператива финансовые отчеты, а также проекты годовых смет, достаточных для покрытия ожидаемых расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума. Смета должна предусматривать создание и пополнение резервного фонда кооператива».
Статья 48. Правление и председатель правления кооператива собственников помещений (квартир) возлагает обязанности по предоставлению отчётов, а также регламентирует приём на работу только в рамках штатного расписания, утверждённого на общем собрании. Раньше этого не было.
Также претерпела изменение статья 50-2, теперь расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума должны быть отражены в отчете по управлению объектом кондоминиума, который представляется индивидуально собственнику помещения (квартиры) в письменной форме либо в форме электронного документа каждый квартал по форме, утвержденной уполномоченным органом, до десятого числа месяца, следующего за отчетным периодом.
В отчете по управлению объектом кондоминиума также должны быть отражены дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание общего имущества объекта кондоминиума, в случае их наличия.
Принимая во внимание, что Ассоциация КСК г. Алматы уже в течение года предоставляет отчёты в электронном виде для собственников квартир, данная норма способствует увеличению прозрачности и положительно скажется на имидже прозрачных КСК.