Права и обязанности собственников помещений (квартир)
Право собственников помещений (квартир) многоквартирного жилого дома хозяйничать в собственной квартире всеми нами воспринимается как обязательный и неоспоримый жизненный факт и имеет законодательное закрепление.
Согласно пункту 2 статьи 31 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (далее – Закон) каждый из собственников помещений (квартир) вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве индивидуальной (раздельной) собственности.
В тоже время, некоторые собственники помещений (квартир) в должной мере не осознают своих прав и обязанностей по отношению к общему имуществу многоквартирного жилого дома (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), в котором они проживают.
Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.
Земельный участок при жилом доме (жилом здании) принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности или на праве общего землепользования.
В тоже время, пунктом 2 статьи 35 Закона предусмотрено, что собственники помещений (квартир) обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.
Таким образом, если бремя содержания квартир и нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности физическим и юридическим лицам, лежит непосредственно на их владельцах, то содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, его сохранность и безопасная эксплуатация – обязанность всех собственников помещений (квартир) в данном доме.
В случае ненадлежащего содержания существует риск, что общее имущество в короткие сроки утратит необходимые инженерно-технические свойства, и, как следствие, пользование личной собственностью перестанет быть безопасным и комфортным.
Одним из наиболее проблемных вопросов во взаимоотношениях собственников помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме между собой и органами управления объектом кондоминиума является вопрос о размерах расходов на содержание дома.
Бремя содержания означает не только несение обязательных расходов, но и обязанность предпринимать меры по обеспечению сохранности, безопасности, технической исправности и надлежащего санитарного состояния общего имущества.
Собственник помещений (квартир) должен принимать решения и заботиться об организации процесса содержания многоквартирного жилого дома.
Если дом не соответствует законодательно установленным требованиям безопасности и качеству объектов жилой недвижимости, все собственники помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме в равной степени несут ответственность перед государственными надзорными органами.
В подпункте 40) статьи 2 Закона дано понятие расходов на содержание жилого дома (жилого здания) – это обязательная сумма расходов собственников помещений (квартир) посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания, на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума, содержание земельного участка, расходы на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг, расходы на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также взносы на накопление денег на предстоящий в будущем капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов.
Часто возникает ситуация, когда в ремонте заинтересованы не все собственники.
Жильцы верхних этажей не могут добиться сбора средств на ремонт протекающей крыши, а жильцы нижних этажей – на ремонт затопленного подвала.
Содержание прав и обязанностей собственников нежилых помещений в многоквартирном доме обладает определенной спецификой.
В частности, собственники нежилых помещений несут расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями.
Что касается общих расходов, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями, то они в круг обязанностей собственников нежилых помещений не входят.
Собственник помещения не вправе отчуждать долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.
Доли в праве общей собственности не могут быть выделены в натуре.
Однако участники общей долевой собственности могут использовать ее, чтобы получить доход.
Порядок распределения доходов от использования общего имущества (крыша, подвал и т.п.) между сособственниками может быть установлен соглашением между ними.
Распределение доходов может быть произведено согласно нормам статьи 214 Гражданского кодекса Республики Казахстан: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества.
Последующее распределение плодов, продукции и доходов производится соразмерно долям собственникам, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Согласно статье 38 Закона по получении заблаговременного письменного уведомления собственник либо другой проживающий обязаны допустить представителя других собственников помещений (квартир) или органа управления объектом кондоминиума в помещение, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или замена общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника.
В аварийных случаях или при иных чрезвычайных обстоятельствах, создающих угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без заблаговременного уведомления.
Статьей 39 Закона предусмотрено, что если собственник помещения (квартиры) наносит ущерб любой части общего имущества или любому другому помещению, он обязан за свой счет устранить ущерб либо возместить расходы по его устранению.
Такую же обязанность солидарно с собственником несут лица, проживающие в помещении либо использующие помещение, если они являются непосредственными причинителями ущерба.
7.Общее имущество ограниченного пользования в многоквартирных жилых домах
Многоквартирный жилой дом как объект кондоминиума в жилищном законодательстве Республики Казахстан позиционируется единым имущественным комплексом, состоящим из жилых и нежилых помещений, находящимся в индивидуальной (раздельной) собственности физических и юридических лиц, государства, и общего имущества, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности.
Таким образом, в многоквартирных жилых домах, помимо квартир, располагаются и другие конструктивные элементы различного функционального назначения – общее имущество.
Подпункт 24) статьи 2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (далее – Закон) определяет общее имущество как части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.
В данном случае необходимо отметить, что некоторые части общего имущества не используются вообще либо не в полной мере, полезные свойства данных элементов не извлекаются и не приносят пользы дому и его жильцам.
Вместе с тем, передача в аренду неиспользуемых частей общего имущества может приносить денежные средства, которые могут быть направлены на нужды многоквартирного жилого дома.
Ввиду отсутствия установленного порядка передачи в пользование общего имущества некоторые органы управления объектом кондоминиума самовольно, без согласия собственников квартир, сдают в аренду, а жильцы не располагают сведениями о получаемых средствах и о последующем их расходовании.
Подпунктом 50) вышеуказанной статьи Закона предусмотрено, что общее имущество ограниченного пользования это передаваемые в установленном порядке в пользование отдельные части общего имущества отдельному собственнику (собственникам).
В тоже время, действующим законодательством Республики Казахстан в сфере жилищных отношений, подробный порядок передачи в пользование отдельных частей общего имущества отдельному собственнику не предусмотрен.
В связи с этим, АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» в рамках республиканской бюджетной программы 021 «Совершенствование нормативно-технических документов в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» на 2014 год разработан проект нормативного технического документа «Рекомендации по определению перечня общего имущества ограниченного пользования» (далее – Рекомендации).
Рекомендации регламентируют комплекс мероприятий по определению перечня, а также использованию общего имущества ограниченного пользования многоквартирного жилого дома, а именно:
1) чердачных помещений;
2) помещений цокольных, полуподвальных и подвальных этажей;
3) земельного участка;
4) нежилых помещений в подъезде многоквартирного жилого дома;
5) зданий и сооружений на земельном участке многоквартирного жилого дома.
Согласно Рекомендациям доходы, которые поступают по условиям договора аренды (передачи в пользование) отдельных частей общего имущества ограниченного пользования направляются на нужды многоквартирного жилого дома, в том числе на текущий ремонт, благоустройство придомовой территории, установку инженерно-технического оборудования и т.д.
Сведения о полученных доходах и их последующем расходовании отражаются органом управления объектом кондоминиума в отчете по управлению объектом кондоминиума, который представляется собственникам помещений (квартир) каждый квартал в письменной форме в первую декаду месяца, следующего за отчетным периодом.
В настоящее время Рекомендации проходят процедуру согласования в уполномоченных государственных органах и заинтересованных организациях.
В дальнейшем, в случае принятия и утверждения, Рекомендации будут использоваться для применения работниками местных исполнительных органов, органов управления объектом кондоминиума, собственниками помещений (квартир) в целях соблюдения законных интересов собственников помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме при передаче в пользование отдельных частей общего имущества отдельному собственнику.