Регистрация объекта кондоминиума: что важно знать?

Многоквартирный жилой дом как объект кондоминиума в жилищном законодательстве Республики Казахстан позиционируется единым имущественным комплексом, состоящим из жилых и нежилых помещений, находящимся в индивидуальной (раздельной) собственности физических и юридических лиц, государства, и общего имущества, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Регистрация многоквартирного жилого дома как объекта кондоминиума носит обязательный характер.
Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Регистрация объекта кондоминиума осуществляется по заявлению участника кондоминиума либо уполномоченным представителем собственников.
При регистрации объекта кондоминиума определяется состав общего имущества и размер доли правообладателей каждого помещения в общей собственности.
До такой регистрации сделки с общим имуществом не приобретают юридической силы, за исключением случаев, когда сделка с долей в общей собственности считается совершенной при совершении сделки с имуществом, находящимся в индивидуальной (раздельной) собственности (ином вещном праве).

Важным фактором является то, что при первоначальной регистрации кондоминиума изготовление технического паспорта на объект кондоминиума производится за счет бюджетных средств.
При приватизации многоквартирного жилого дома либо жилых помещений комнатного типа в общежитиях государственного жилищного фонда первоначальная регистрация объекта кондоминиума должна проводиться государственным органом, осуществляющим приватизацию.
При изменении состава общего имущества и (или) размера долей участников кондоминиума в общем имуществе в результате изменения площадей помещений, по соглашению участников, или иным основаниям соответствующие изменения подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация объекта кондоминиума осуществляется в следующем порядке.
Заявление о регистрации может быть подано участниками кондоминиума (далее – заявители) или их уполномоченными представителями.

При государственной регистрации объекта кондоминиума уполномоченными представителями участников кондоминиума признаются:
1) лицо, избранное на общем собрании участников кондоминиума;
2) любой участник кондоминиума, если размеры долей в общем имуществе определяются в порядке, предусмотренном законодательным актом о жилищных отношениях.

В случае, когда заявление о регистрации объекта кондоминиума подает лицо, избранное на общем собрании участников кондоминиума, его полномочия определяются протоколом собрания собственников помещений (квартир).
К заявлению о регистрации объекта кондоминиума, поданному участником кондоминиума, прилагается нотариально засвидетельствованная копия правоустанавливающего документа на принадлежащий этому участнику кондоминиума на праве собственности (ином вещном праве) вторичный объект недвижимости.

Для государственной регистрации объекта кондоминиума заявители или их уполномоченный представитель представляет в регистрирующий орган следующие документы:
1) заявление установленной формы;
2) технический паспорт первичного объекта с указанием площади каждого вторичного объекта, заверенныйгосударственным предприятием, осуществляющим государственное техническое обследование недвижимого имущества;
3) правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок, если до момента регистрации объекта кондоминиума право на земельный участок не было зарегистрировано;
4) размеры долей в общем имуществе, определенных в порядке, предусмотренном Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях»;
5) документы, подтверждающие личность и полномочия представителя.

При приеме документов оригинал документа, подтверждающего личность, после соответствующей проверки возвращается заявителю.
В заявлении о государственной регистрации объекта кондоминиума указываются:
1) наименование регистрирующего органа;
2) сведения о заявителях (общая информация об участниках кондоминиума без указания наименований всех собственников жилых и нежилых помещений (владельцев иных вещных прав), входящих в состав объекта кондоминиума);
3) сведения об уполномоченных представителях (фамилия, имя, отчество, место жительства, данные документа, удостоверяющего личность, если представителем является физическое лицо; наименование, юридический адрес, дата и номер государственной регистрации, если представителем является юридическое лицо; реквизиты документа, удостоверяющего полномочия);
4) вид объекта государственной регистрации (объект кондоминиума или изменение идентификационных, технических характеристик объекта кондоминиума);
5) краткое описание объекта кондоминиума (место его нахождения, вид недвижимости, количество вторичных объектов, общая площадь земельного участка, жилого дома и площадь мест общего пользования) и другие сведения в соответствии с установленной формой.

После представления документов на регистрацию объекта кондоминиума до внесения записей в регистрационный лист регистрирующий орган проверяет:
1) наличие в регистрирующем органе документов о техническом обследовании первичного объекта, входящего в состав объекта кондоминиума, и соответствие представленного технического паспорта таким документам;
2) правильность представленного заявителями или их уполномоченными представителями расчета долей участников кондоминиума в общем имуществе.

Регистрация объекта кондоминиума осуществляется в течение пяти рабочих дней с момента поступления заявления в регистрирующий орган.
В регистрационном листе регистрируемого объекта кондоминиума вносится запись о долях в общем имуществе, принадлежащих собственникам (владельцам иных вещных прав) каждого вторичного объекта.
В тех случаях, когда вторичный объект принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, в регистрационном листе указывается совокупная доля всех собственников вторичного объекта в праве общей собственности на общее имущество участников кондоминиума.
После регистрации объекта кондоминиума регистрирующий орган возвращает заявителям или их уполномоченному представителю документ о расчете долей участников кондоминиума, правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок со штампом регистрирующего органа, подтверждающим государственную регистрацию объекта кондоминиума.
Следует отметить, что в данном аспекте жилищных отношений существует ряд проблемных вопросов.
Дело в том, что при достаточно регламентированной процедуре государственной регистрации объекта кондоминиума сам процесс регистрации проходит очень медленно.
На сегодняшний день в качестве объекта кондоминиума зарегистрировано только порядка 20 % многоквартирных жилых домов.

Данная тенденция связана с несколькими причинами, прежде всего:
1) нехватка средств на повторное изготовление утерянного технического паспорта на объект кондоминиума, первоначальное изготовление которого произведено за счет бюджетных средств, зачастую технический паспорт и иные документы не передаются недобросовестными руководителями органа управления объектом кондоминиума при его смене;
2) нежеланием некоторых руководителей органа управления объектом кондоминиума платить налоги, так как согласно пункту 9 статьи 388 Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс) земельный участок, являющийся частью объекта кондоминиума, подлежит обложению земельным налогом пропорционально доле каждого собственника помещения (части здания) в общем имуществе, являющемся частью объекта кондоминиума.
Вместе с тем, для участия многоквартирного жилого дома в Программе модернизации жилищно-коммунального хозяйства Республики Казахстан на 2011-2020 годы, утвержденной постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 апреля 2011 года № 473, его регистрация в качестве объекта кондоминиума является обязательным условием.